Как снизить риски при покупке недвижимости?

Время на прочтение: 4 минут
03 декабря 2022
Узнайте как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, даже если у вас есть риелтор!

Как правило, покупатели жилья доверяют риелторам всю процедуру продажи, полагаясь на их опыт, знание рынка и процедур. Но риелторы знают не всё!

Чаще всего риелторы проверяют объект недвижимости: свидетельство о собственности квартиры и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Для безопасной сделки этого недостаточно. Полный анализ сделки дополнительно включает в себя проверку продавца и историю объекта недвижимости.

Проконсультируйтесь с нашим юристом по недвижимости. Это бесплатно:

На что обращать внимание при покупке квартиры?

Семейное положение продавца

В первую очередь проверьте семейное положение продавца. В случае, если жильё приобрели во время брака, на продажу квартиры необходимо нотариальное согласие второго супруга. Иначе вы рискуете, что такая сделка будет оспорена в суде супругом, чьи права были нарушены.

Если вы купили квартиру, а супруг или супруга продавца находится в процедуре банкротства, то вашу квартиру могут забрать в счёт погашения задолженностей перед кредиторами. Потому, что совершённые официальным мужем/женой сделки в отношении общего имущества подлежат оспариванию в рамках дела о банкротстве.

Дети продавца

Далее, обязательно проверьте есть ли у продавца несовершеннолетние дети. Если дети — собственники части квартиры, то для её продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Если же ребёнок в квартире просто прописан, то сделка возможна только в случае, когда ему есть куда выписаться. Поэтому покупателю нужно поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок и есть ли вообще такая возможность.

Отдельным пунктом в договоре целесообразно указать обязательство продавца снять с регистрационного учёта всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Существуют ситуации, когда дети не имеют доли в собственности и не зарегистрированы в квартире, но она была приобретена за счет материнского капитала или материнский капитал использовался для погашения кредита. Это обстоятельство может реализовать риск признания сделки недействительной по заявлению Пенсионного Фонда РФ.

Если вы видите детей в числе собственников, срочно проконсультируйтесь с юристом:

Задолженности продавца

Проверьте задолженности у продавца. Часто покупатели жилья только после сделки обнаруживают долги прежнего владельца и начинают с этим разбираться.

Узнайте про долги и исполнительные производства по ним в картотеке исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Для этого достаточно знать ФИО и год рождения продавца.

Обязательно обратите внимание на пункт договора о том, что покупатель принимает на себя долги прежнего собственника за жильё.

Личность продавца

Обязательно изучите личность продавца — является ли он участником судебного разбирательства или фигурантом дела о банкротстве.

Решения судов общей юрисдикции публикуются на портале Государственной автоматизированной системы (ГАС) «Правосудие». Набрав в поиске ФИО продавца, можно узнать является ли он участником какого-либо судебного дела.

Информацию о банкротствах, как действующих, так и завершенных, проверьте на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.

У вас остались вопросы? Проконсультируйтесь с нашим юристом. Это бесплатно:

Статус юридического лица

Проверьте наличие или отсутствие у продавца статуса участника юридического лица, в отношении которого инициирована или прекращена процедура банкротства.

Если продавец оказывается лицом, контролирующим должника, то по закону он отвечает по его долгам перед кредиторами (субсидиарная ответственность).
Если продавец оказывается лицом, контролирующем должника, то по закону он отвечает по его долгам перед кредиторами.
В случае банкротства должника, не только продавец квартиры платит по его долгам, но такой риск может реализоваться и у покупателя. Так как, по закону о банкротстве, договор на имущество, переданное третьему лицу в течение трёх лет до инициирования банкротства, могут признать недействительным. Это означает, что у покупателя заберут квартиру и продадут в счёт погашения долга продавца.

Подготовьтесь к сделке с юристом

К заключению договора о купле-продаже необходимо тщательно подготовиться. Иначе вы рискуете, что какой-то человек, чьи права нарушил продавец, обратится в суд и отсудит у вас квартиру. Даже если вы её добросовестно купили.

Обсудите с юристом все нюансы договора купли-продажи и вы не потеряете квартиру.

О том, как проверить объект недвижимости, читайте в наших следующих статьях.
Проконсультируйтесь у Ксении Дорониной
  • Юрист ООО «Юридический центр: право и консалтинг».
  • Специалист в области права и судебной экспертизы.
  • Окончила НИУ БелГУ по специальности «судебная экспертиза».
  • Студентка магистерской программы по юриспруденции.

Отзывы наших клиентов

Статьи по теме