Как продать долю в частном доме, если другие совладельцы против?

Время на прочтение: 7 минут
29 февраля 2024
Недавно к нам за консультацией обратился Пётр Иванович Марков, который попал в «интересную» ситуацию. С его слов, историю можно назвать смешной, если бы она не была столь печальна. Фактически, Пётр Иванович оказался заложником своей недвижимости. Дело было так.

Маркову П.И. по наследству от родителей досталась часть загородного дома, который находится в общей долевой собственности семей Марковых и Гришиных уже несколько поколений.

После смерти главы семейства Гришиных в доме продолжили жить его сын и дочь. Всё это время они ухаживали за домом, платили налоги и за коммунальные услуги. Поэтому наш клиент полагал, что сын и дочь вступили в права наследования и на законных основаниях пользуются имуществом отца как своим собственным.

Когда Пётр Иванович решил продать свою часть дома, он пошел к соседям, чтобы уведомить их о своем намерении и узнать их мнение. Против продажи доли Маркова третьим лицам они не возражали. Однако выяснилось другое препятствие.

Оказалось, что «на бумаге» часть дома до сих пор принадлежит покойному главе семейства Гришиных, а его наследники не оформили свои права на имущество надлежащим образом. Они пояснили, сославшись на преклонный возраст, что не хотят связываться с бумажной волокитой и выправлять документы, поскольку их и так всё устраивает.

Когда нотариус ознакомился с ситуацией и позицией сособственников, он отказался оформлять сделку купли-продажи, так как она будет считаться незаконной. И рекомендовал Маркову обратиться к юристам, чтобы те проработали и разъяснили возможные варианты решения его проблемы.

Так Пётр Иванович оказался у нас. Мы разобрали ситуацию, нашли разные способы реализовать его долю в доме и выбрали оптимальный.

У вас похожий случай? Закажите консультацию юристом по недвижимости. Это бесплатно!

Выделить долю в натуре

Выдел доли в натуре подразумевает раздел одного жилого помещения на несколько самостоятельных объектов недвижимости. Для этого требуется обеспечить техническую возможность: изолировать части дома друг от друга, оборудовать их отдельными входами и коммуникациями.

Если доля в доме выделена в натуре, то разрешение от соседей на её продажу, сдачу в аренду и другое не требуется.

Кроме этого, выдел доли в натуре существенно поднимает стоимость такого объекта недвижимости. Но эта процедура требует расходов и времени, даже если техническую возможность выдела доли в доме уже обеспечили. Придется узаконить перепланировку (если она была), заказать технический план, заключить соглашение с соседями о выделе доли в натуре или обратиться для этого в суд и т. д.

Мы подсчитали и пришли к выводу, что в нашем случае это мероприятие невыгодно, поскольку предполагаемое удорожание доли не перекроет необходимые расходы.

Подарить свою долю

Ещё один вариант: заключить договор дарения недвижимости.
По закону можно подарить как целый объект недвижимости, так и его часть. При этом одаряемым может быть совершенно любое лицо.
Преимущество этого способа заключается в том, что для дарения не требуется согласие других собственников.

Но надо понимать, что эта сделка предполагает безвозмездную передачу имущества другому лицу. Если прикрывать дарением возмездные сделки, в том числе купли-продажи доли, у вас могут быть проблемы. В таком случае договор дарения может быть признан притворной сделкой по решению суда.

Поскольку наш клиент рассматривал только возмездную реализацию своего имущества, этот вариант мы вычеркнули.

Если вы намерены подарить недвижимость, проконсультируйтесь с юристом. Бесплатно!

Получить отказ соседей от покупки доли в доме

Дело в том, что совладельцы долевой собственности имеют право преимущественного выкупа доли друг друга. Поэтому по закону собственник обязан сначала предложить выкупить свою долю другим собственникам и только при их отказе (молчании) может продать её третьим лицам.
Уведомление (предложение) о продаже доли в собственности оформляется в письменном виде. Оно должно содержать все существенные условия сделки, в том числе цену продажи. При этом цена не может быть выше той, по которой потом фактически будет продано имущество. В противном случае такая сделка легко оспаривается в суде.
В нашем случае такой вариант затруднён, ведь фактические и титульный собственники не совпадают. А последний умер.

Конечно, уведомление о намерении продажи доли можно направить на имя всех сособственникам, в том числе и покойного, и выждать положенный по закону месяц на получение ответа. Если ответы не поступят, то препятствий к продаже не будет.

Однако в случае получения от совладельцев отказа от преимущественного права покупки их подписи придется удостоверять у нотариуса. А если при продаже доли третьему лицу цена будет снижена, то для завершения сделки от сособственников потребуются новые отказы от преимущественного права покупки по меньшей стоимости, которые тоже нужно удостоверить у нотариуса. А мы помним, что соседи нашего клиента вообще не хотят ходить к нотариусу.

Но в нашем случае этот вариант предполагал меньше рисков и расходов для клиента. Мы обратились к нотариусу, направили всем совладельцам уведомления. Когда в установленный срок ответы не поступили, мы благополучно заключили договор купли-продажи с третьим лицом.

Благодаря нашему юридическим анализу ситуации и сопровождению сделки Пётр Иванович видел картину целиком и с минимальными расходами решил свою, казалось бы, неразрешимую проблему.

Конечно, не для каждой подобной истории выбор варианта будет одинаковым. Поэтому мы готовы помочь вам просчитать все плюсы и минусы и определить самый выгодный и перспективный способ продажи доли в имуществе.
Проконсультируйтесь у Златы Вълчевой
  • Юрист ООО «Юридический центр: право и консалтинг».
  • Более 10 лет юридической практики и представительства интересов клиентов в суде.
  • Эксперт в области банкротства юридических и физических лиц.
  • Специалист по защите прав потребителей, в т. ч. прав дольщиков по договорам долевого участия в строительс.тве

Посмотрите отзывы наших клиентов!

Статьи по теме