Как продать ипотечную квартиру?

К нам обратился клиент с проблемой продажи ипотечной квартиры. У клиента были нестандартные сложности для такой сделки. Дело в том, что наш клиент уже нашёл покупателя на ипотечную квартиру, получил согласие от банка на сделку (одно из главных ограничений по распоряжению ипотечной квартирой, из-за которого и обращаются к юристам).

Казалось бы, клиент преодолел все трудности без нас. Проблема обнаружилась после сдачи документов в Росреестр: стороны получили уведомление о приостановлении регистрационных действий. Выяснилось, что у Росреестра отсутствуют актуальные сведения о банке-залогодержателе.

Мы проанализировали ситуацию, поставили «диагноз», назначили «курс лечения» и сопровождали подопечного до «исцеления». Узнайте как это было!

Если у вас схожая ситуация, срочно проконсультируйтесь с юристом прямо сейчас!

Мы изучили документы и установили, что первоначально в 2011 году ипотечный кредит выдал АО «Вокбанк» на 360 месяцев (30 лет). Затем в 2019 году АО «Вокбанк» присоединили к ПАО «Минбанк», который, в свою очередь, реорганизовали в ПАО «Промсвязьбанк».

Поскольку на дату совершения сделки фактическим залогодержателем ипотечной квартиры являлся ПАО «Промсвязьбанк», то именно его отразили в договоре купли-продажи недвижимости. Это и вызвало противоречие в документах сторон сделки и Росреестра, ведь у последнего не было достоверных сведений о смене залогодержателя, коим числился АО «Вокбанк». В связи с этим сделку зарегистрировать было нельзя.

Поэтому наша первоначальная задача состояла в том, чтобы как можно быстрее (срок приостановления регистрационных действий поджимал) обязать банк обновить сведения в Росреестре и предоставить все необходимые документы.

Кажется, всё просто. Но! Если вы сталкивались с банками, то знаете, насколько это неповоротливая машина с множеством мелких звеньев в лице рядовых исполнителей, которые не могут «без указания сверху» самостоятельно принимать решения.

Поэтому мы всем своим ресурсом навалились на представителей банка разных уровней. Нам удалось «раскрутить маховик» — документы сдали, залогодержателя в Росреестре изменили.

У вас схожая ситуация? Проконсультируйтесь с нашим юристом!

Мы продолжили сопровождать клиента и в ходе сделки купли-продажи. Но для полной уверенности, что все его интересы соблюдены, мы изучили условия предстоящей сделки. И оказалось, что есть более предпочтительный для обеих сторон вариант.

Продавец погашает кредит за счёт собственных средств, либо по договорённости с покупателем из представленного им задатка. Указанный вариант позволяет досрочно погасить ипотеку, снять обременение с недвижимости и продать её по рыночной цене.

Этот вариант проводится в несколько этапов и является наиболее безопасным, так как все этапы фиксируются в банке.

В банке запрашивается справка об остатке задолженности. Заключается договор купли-продажи, в котором прописывается сумма всей сделки. Денежные средства в указанном размере размещаются покупателем. Деньги делят на две части: одна — для покрытия долга по ипотеке банку, вторая — продавцу.

На первом этапе закрывается кредит, снимается ипотечное обременение. Далее вторая сумма перечисляется на счёт продавца, после чего покупатель получает свободную от обременений недвижимость.

Стороны получают согласие от банка на «уступку долга», т. к., фактически меняется должник в обязательстве. Но этого добиться не так просто, поскольку покупатель должен отвечать требованиям банка, быть платёжеспособным, иметь хорошую кредитную историю, подходить по возрасту и т. д.

Затрудняетесь выбрать вариант? Напишите нашему юристу прямо сейчас!

Для нашего клиента подошёл второй способ. Поэтому мы откорректировали договор купли-продажи. Оплачивали двумя аккредитивами:

• На имя банка — для погашения ипотеки.
• На имя продавца — на остаток суммы.

Сделку провели в несколько этапов:

1. Покупатель разместил денежные средства на двух аккредитивах.
2. Банк открыл аккредитив, где разместили остаток денежных средств для погашения задолженности по ипотеке.
3. Банком зачёл денежные средства в счёт ипотеки, закрыл договор.
4. Сняли обременения банка с квартиры.
5. Зарегистрировали права собственности на покупателя.
6. Продавец получил с аккредитива остаток денежных средств от стоимости квартиры после погашения ипотеки.

В ходе проведения сделки мы решили ряд сложных задач:

• Устранили нарушения действующего законодательства в части несоответствия сведений о залогодержателе.
• Добились приведения документов на квартиру в соответствие, в том числе в Росреестре.
• Помогли выбрать наиболее подходящий вариант сделки с ипотечной квартирой.
• Грамотно составили условия договора купли-продажи, в том числе об оплате с учетом наличия обременения недвижимости.
• Провели безопасную оплату по сделке.
• Сняли обременения и осуществили переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Так наш клиент без лишних потерь получил деньги за квартиру. А вторая сторона — недвижимость без «сюрпризов».

Остались вопросы? Напишите нашему юристу прямо сейчас!