Как продать ипотечную квартиру?

Время на прочтение: 6 минут
03 марта 2024
К нам обратился клиент с проблемой продажи ипотечной квартиры. У клиента были нестандартные сложности для такой сделки. Дело в том, что наш клиент уже нашёл покупателя на ипотечную квартиру, получил согласие от банка на сделку (одно из главных ограничений по распоряжению ипотечной квартирой, из-за которого и обращаются к юристам).

Казалось бы, клиент преодолел все трудности без нас. Проблема обнаружилась после сдачи документов в Росреестр: стороны получили уведомление о приостановлении регистрационных действий. Выяснилось, что у Росреестра отсутствуют актуальные сведения о банке-залогодержателе.
Росреестр приостановил регистрационные действия, потому, что у него отсутствуют актуальные сведения о банке-залогодержателе.
Мы проанализировали ситуацию, поставили «диагноз», назначили «курс лечения» и сопровождали подопечного до «исцеления». Узнайте как это было!

Если у вас схожая ситуация, срочно проконсультируйтесь с юристом. Это бесплатно!

Как мы устранили препятствие к продаже

Мы изучили документы и установили, что первоначально в 2011 году ипотечный кредит выдал АО «Вокбанк» на 360 месяцев (30 лет). Затем в 2019 году АО «Вокбанк» присоединили к ПАО «Минбанк», который, в свою очередь, реорганизовали в ПАО «Промсвязьбанк».

Поскольку на дату совершения сделки фактическим залогодержателем ипотечной квартиры являлся ПАО «Промсвязьбанк», то именно его отразили в договоре купли-продажи недвижимости. Это и вызвало противоречие в документах сторон сделки и Росреестра, ведь у последнего не было достоверных сведений о смене залогодержателя, коим числился АО «Вокбанк». В связи с этим сделку зарегистрировать было нельзя.

Поэтому наша первоначальная задача состояла в том, чтобы как можно быстрее (срок приостановления регистрационных действий поджимал) обязать банк обновить сведения в Росреестре и предоставить все необходимые документы.

Кажется, всё просто. Но! Если вы сталкивались с банками, то знаете, насколько это неповоротливая машина с множеством мелких звеньев в лице рядовых исполнителей, которые не могут «без указания сверху» самостоятельно принимать решения.

Поэтому мы всем своим ресурсом навалились на представителей банка разных уровней. Нам удалось «раскрутить маховик» — документы сдали, залогодержателя в Росреестре изменили.

Как мы продали ипотечную квартиру

Мы продолжили сопровождать клиента и в ходе сделки купли-продажи. Но для полной уверенности, что все его интересы соблюдены, мы изучили условия предстоящей сделки. И оказалось, что есть более предпочтительный для обеих сторон вариант.
По сложившейся практике на рынке ипотечной недвижимости существует несколько вариантов реализации такого рода недвижимости.

Способ №1. Погасить ипотеку самостоятельно

Продавец погашает кредит за счёт собственных средств, либо по договорённости с покупателем из представленного им задатка. Указанный вариант позволяет досрочно погасить ипотеку, снять обременение с недвижимости и продать её по рыночной цене.

Способ №2. Погасить ипотеку в ходе реализации сделки

Этот вариант проводится в несколько этапов и является наиболее безопасным, так как все этапы фиксируются в банке.

В банке запрашивается справка об остатке задолженности. Заключается договор купли-продажи, в котором прописывается сумма всей сделки. Денежные средства в указанном размере размещаются покупателем. Деньги делят на две части: одна — для покрытия долга по ипотеке банку, вторая — продавцу.

На первом этапе закрывается кредит, снимается ипотечное обременение. Далее вторая сумма перечисляется на счёт продавца, после чего покупатель получает свободную от обременений недвижимость.

Способ №3. Продать квартиру с обременением

Стороны получают согласие от банка на «уступку долга», т. к., фактически меняется должник в обязательстве. Но этого добиться не так просто, поскольку покупатель должен отвечать требованиям банка, быть платёжеспособным, иметь хорошую кредитную историю, подходить по возрасту и т. д.

Затрудняетесь выбрать вариант? Напишите нам для бесплатной консультации:

Как мы помогли клиенту

Для нашего клиента подошёл второй способ. Поэтому мы откорректировали договор купли-продажи. Оплачивали двумя аккредитивами:

  • На имя банка — для погашения ипотеки.
  • На имя продавца — на остаток суммы.

Сделку провели в несколько этапов:

  1. Покупатель разместил денежные средства на двух аккредитивах.
  2. Банк открыл аккредитив, где разместили остаток денежных средств для погашения задолженности по ипотеке.
  3. Банком зачёл денежные средства в счёт ипотеки, закрыл договор.
  4. Сняли обременения банка с квартиры.
  5. Зарегистрировали права собственности на покупателя.
  6. Продавец получил с аккредитива остаток денежных средств от стоимости квартиры после погашения ипотеки.

В ходе проведения сделки мы решили ряд сложных задач:

  • Устранили нарушения действующего законодательства в части несоответствия сведений о залогодержателе.
  • Добились приведения документов на квартиру в соответствие, в том числе в Росреестре.
  • Помогли выбрать наиболее подходящий вариант сделки с ипотечной квартирой.
  • Грамотно составили условия договора купли-продажи, в том числе об оплате с учетом наличия обременения недвижимости.
  • Провели безопасную оплату по сделке.
  • Сняли обременения и осуществили переход права собственности на недвижимость к покупателю.
Так наш клиент без лишних потерь получил деньги за квартиру. А вторая сторона — недвижимость без «сюрпризов».

Желаем вам безопасных сделок с помощью грамотных специалистов!
Проконсультируйтесь у Златы Вълчевой
  • Юрист ООО «Юридический центр: право и консалтинг».
  • Более 10 лет юридической практики и представительства интересов клиентов в суде.
  • Эксперт в области банкротства юридических и физических лиц.
  • Специалист по защите прав потребителей, в т. ч. прав дольщиков по договорам долевого участия в строительс.тве

Посмотрите отзывы наших клиентов!

Статьи по теме