Как банкроту сохранить единственное ипотечное жильё?

Сейчас интернет пестрит заголовками как сохранить ипотечное жилье при банкротстве. Раньше об этом можно было только мечтать! Давайте разбираться вместе, «как мы докатились до такой жизни».

В наших прошлых статьях мы рассказывали о ситуациях, когда должник мог сохранить свое жильё в ходе процедуры банкротства. Главное — просчитать все детали (их много), оценить плюсы и минусы когда жильё остаётся за вами. Часто оказывалось, что это ой как невыгодно!

Напомним, что продажа имущества должника допускается, когда вырученных средств хватит на покрытие расходов на организацию продажи и долгов (полностью или частично, но в значительной степени).

С единственным жильём работает другое правило. У должника заберут единственное жильё для продажи, только если оно слишком большое и превышает нормы жилой площади на человека. При этом, в соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, ему должны предоставить другое жильё, социально сопоставимое старому. Т.е. не хуже; например, в том же районе. Но придется потесниться, поскольку размер нового жилища будет в пределах норм жилой площади.

Однако, если продавать квартиру должника и искать ему новую невыгодно (разница в стоимости не покроет расходов на процедуры оценки и купли продажи), то старую квартиру оставят владельцу.

Получается, что для предоставления иммунитета единственному жилью ключевое значение имеет соотношение нормы занимаемой площади к количеству проживающих (прописанных, зарегистрированных) лиц. Подробнее об этом в статье «Как сохранить и частный дом, и квартиру при банкротстве физического лица?».

А вот для тех, у кого единственное жильё в ипотеке, шансов сохранить крышу над головой раньше не было.

Это ваш случай? Напишите нашему юристу не теряя времени!

Теперь законодатель попытался защитить права ипотечных должников, распространив на них право воспользоваться имущественным иммунитетом, то есть сделать единственное для проживания ипотечное жильё недосягаемым для кредиторов. Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий и особенностей в отношении залогового имущества.

Чтобы ваше ипотечное жильё (его часть) попало под действие иммунитета, необходимо, чтобы оно было единственным пригодным местом жительства для должника и членов его семьи. Если вы решили обзавестись несколькими квартирами (участками и домами) с инвестиционными целями: для перепродажи, сдачи в аренду или впрок для будущих наследников, то «номер не прокатит».

Новый закон предлагает два варианта «вывода» ипотечного жилья из-под удара. Разберем каждый.

Третье лицо путём предоставления должнику беспроцентного займа погашает требование кредитора, обеспеченное ипотекой. Процедура возможна только при согласии должника.

Должник обязан вернуть займ своему спасителю по требованию. Однако право требования можно реализовать не ранее трёх лет после завершения отдельной банкротной процедуры или банкротного процесса в целом, в котором была заключена сделка.

Лицо, вознамерившееся за должника полностью погасить требование кредитора, должно направить соответствующее заявление в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и финансовому управляющему.

Суд рассматривает такое заявление в течение двух недель с даты его поступления и выносит определение.

После положительного решения суда третье лицо перечисляет денежные средства на специальный банковский счёт (его открывает финансовый управляющий отдельно по определению суда) или размещает их в нотариальном депозите.

Эти манипуляции необходимы, чтобы деньги «не ушли на сторону»: в счёт погашения иных долгов или на другие операции (например, по текущим платежам) в ходе процедуры банкротства как самого должника, так и третьего лица, которое погашает задолженность.

Без соблюдения указанного требования сделка может быть признана недействительной.

Хотите узнать подробности этой процедуры? Напишите нашему юристу!

Такой порядок сохранения ипотечной недвижимости в процедуре банкротства предполагает погашение долга за счёт средств самого должника либо третьего лица.

Должник и банк, в котором заложено жильё, заключают отдельное мировое соглашение о порядке погашения долга. При этом его условия никак не касаются остальных кредиторов, участвующих в процедуре банкротства, в том числе не нужно их согласие на заключение такого соглашения.

Однако, если имущества должника (кроме ипотечного жилья) не хватает для покрытия требований кредиторов первой и второй очереди, то для утверждения отдельного мирового соглашения потребуется внести на специальный счёт до 10% стоимости жилья для обеспечения интересов таких кредиторов.

После заключения мирового соглашения требования банка-залогодержателя исключаются из реестра требований.

Но утверждение такого соглашения не является основанием для прекращения ипотечного обязательства и дела о банкротстве в целом. Связано это с тем, что если мировое соглашение по той или ной причине потеряет свою значимость, судебный акт, которым оно было утверждено, будет отменен. При этом остаток обеспеченных ипотекой требований кредитора будет восстановлен в реестре и за банком сохранится право на последующее обращение взыскания на заложенное имущество.

Следует отметить, что воспользоваться процедурой погашения ипотечного долга тем или иным способом (беспроцентный займ или мировое соглашение) можно только по прошествии двух месяцев после опубликования сообщения о банкротстве гражданина, то есть когда пройдет предусмотренный законом срок для заявления в реестр всех требований кредиторов. В противном случае, принятые меры по сохранению ипотечного жилья будут считаться незаконными и могут быть оспорены.

Как мы видим, процедура «спасения» ипотечной недвижимость весьма непроста и требует знания деталей законодательства о банкротстве. Поэтому для успешного решения вашей проблемы предлагаем вам воспользоваться услугами профессионалов.