Как проверить недвижимость при оформлении сделки?

Время на прочтение: 6 минут
23 июня 2023
Узнайте как проверить недвижимость перед покупкой и не стать жертвой мошенников!

Уделите внимание всем мелочам при покупке недвижимости. На рынке много недобросовестных продавцов.

Мы рассказывали как выяснить подноготную продавца. А в этой статье учим проверять чистоту самого объекта недвижимости.

Мы — юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, напишите нам для бесплатной консультации:

1. Проверьте выписку из ЕГРН

Первым делом ознакомьтесь с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вы можете сделать это:

  1. Лично (на сайте электронных сервисов Росреестра или в МФЦ).
  2. Попросив продавца предоставить справку из ЕГРН.

Первый вариант более быстрый и простой. Но сейчас человек со стороны может получить выписку из ЕГРН только без ФИО собственника. Поэтому удостовериться в том, что квартира принадлежит именно продавцу, по выписке из ЕГРН не получится.

Зато вы увидите:

  • Сколько собственников квартиры. Если собственников несколько, то купить квартиру целиком без участия в сделке всех собственников не получится.
  • Историю квартиры. Если квартира часто перепродается, то это значит, что она чем-то не устраивает жильцов.
  • Есть ли обременения:

* ипотека: если она не погашена, то продавцу потребуется от банка письменное соглашение на реализацию ипотечного имущества;

* договор аренды или найма жилого помещения: они сохраняют своё действие и после перехода прав на квартиру к другому лицу, если иное не предусмотрено договором с арендатором;

* арест: в таком случае запрещено продавать квартиру и сделка может быть расторгнута не в пользу покупателя.

  • Характеристику жилого помещения. Должны быть указаны точная площадь, план помещения и кадастровая стоимость. Если цена, за которую вы покупаете квартиру, сильно занижена, подумайте, насколько это ликвидный объект.
  • Нет ли несогласованной перепланировки. Как правило, это узнают через БТИ. Но можно посмотреть и в выписке. Если данные в ней отличаются от реальных (например, указан раздельный санузел, вместо совмещённого), то уточните у продавца законность перепланировки. Если она подтверждена документами, всё в порядке. Но если планировка не подтверждена, то в будущем у вас могут возникнуть проблемы. При необходимости вам придется перестраивать квартиру за свой счет или самостоятельно узаконивать перепланировку.

Попросив продавца предоставить вам выписку из ЕГРН, вы получите более полную информацию о квартире. А значит, обезопасите себя. Но в этом случае придется надеяться на понимание продавца.

Имейте в виду, что сведения из ЕГРН актуальны только месяц. Поэтому обращайте внимание на дату получения выписки.

Мы помогаем собирать документы. Проконсультируйтесь с нашим юристом, это бесплатно:

2. Проверьте справку о регистрации

Узнать, кто зарегистрирован в квартире/доме, можно с помощью:

  1. Справки о составе семьи и регистрации по форме 9 (в ней будут указаны все зарегистрированные в квартире/доме с даты сдачи жилья в эксплуатацию).
  2. Справки с места жительства (регистрации) гражданина и лиц, совместно с ним зарегистрированных, справки о составе семьи по форме 40 (в ней будут сведения о том, кто зарегистрирован на данный момент вместе с собственником, а также кто был снят с регистрации и по какой причине).

Важно!

Эти справки могут получить только зарегистрированные на жилой площади люди. Потребуйте у продавца хотя бы одну из них.

Сведения о зарегистрированных людях очень важны. Бывает так, что квартиру продают, пока один из жильцов на длительном лечении в стационаре. После возвращения он может заявить свои права на жилплощадь.

Также особое внимание нужно обращать на несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в квартире. Риски в таких ситуациях уже были нами описаны.

Мы помогаем собирать документы. Проконсультируйтесь с нашим юристом, это бесплатно:

3. Проверьте выписку из домовой книги

Домовая книга есть у каждого собственника жилья, если оно построено и сдано в эксплуатацию до 2018 года.

Выписка из домовой книги может быть 2 видов:

1. Простая

В ней содержится информация о тех, кто зарегистрирован на настоящий момент.

2. Расширенная

Она может содержать информацию:

  • о зарегистрированных и снятых с регистрации гражданах по адресу квартиры или дома;
  • о паспортных данных зарегистрированных;
  • о виде регистрации (временная, постоянная);
  • о степени родства по отношению к собственнику;
  • об адресе жилья;
  • о датах регистрации и снятия с учета;
  • об отношении зарегистрированных к военной службе;
  • о лицах, снятых с регистрации временно (при отбывании наказания, пропавшие без вести).

Такую выписку может получить тоже только владелец. Выписка действует 1 месяц, в некоторых случаях — 2 недели.

Мы помогаем собирать документы. Проконсультируйтесь с нашим юристом, это бесплатно:

4. Проверьте единый жилищный документ (ЕЖД)

Такой документ тоже имеет право запросить только продавец, зарегистрированный в квартире. В нем содержатся сведения:

  • О ЕЖД (реквизиты, организация и должностное лицо, его выдавшие) со сроком его действия.
  • О заявителе, оформившем ЕЖД (ФИО, паспортные данные, регистрация и т.д.).
  • Об управляющей компании дома.
  • О виде заселения (частная собственность, соц. наем и т.д.).
  • Об основаниях заселения (документы, на основании которых на имя заявителя открыт лицевой счет: договор купли-продажи или дарения, договор найма или субаренды и т.д.).
  • О доле заявителя в праве собственности.
  • О характеристиках жилья: вид (отдельная или коммунальная квартира, общежитие и т.д.), количество комнат; площадь общая/жилая, кухни и т.д.
  • О доме: этажность, год постройки, материал стен, инженерные коммуникации и благоустройство.
  • О зарегистрированных лицах (по месту жительства и по месту пребывания).
  • О наличии другой жилой площади у собственника (нанимателя) и членов его семьи и жилищных льгот.
  • О наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
  • О приборах учета.
  • О членах других семей, проживающих в квартире, и характеристики занимаемых ими комнат (если квартира коммунальная).

В принципе, ЕЖД заменяет несколько справок и документов. Поэтому при покупке недвижимости можно запросить только его и узнать всю необходимую информацию. Но имейте в виду, что он ЕЖД содержит сведений о праве собственности на жилую недвижимость, поэтому попросите у продавца и выписку из ЕГРН.

Как видите, при покупке квартиры необходимо контролировать и проверять множество нюансов. Поэтому, чтобы облегчить себе жизнь и не остаться без жилья, лучше обращаться к юристам, которые сопроводят вас на сделке с недвижимостью и укажут на все сомнительные моменты.
Проконсультируйтесь у Златы Вълчевой
  • Юрист ООО «Юридический центр: право и консалтинг».
  • Более 10 лет юридической практики и представительства интересов клиентов в суде.
  • Эксперт в области банкротства юридических и физических лиц.
  • Специалист по защите прав потребителей, в т. ч. прав дольщиков по договорам долевого участия в строительс.тве

Отзывы наших клиентов

Статьи по теме