Новые правила замещающего жилья: теперь не отделаться «уголком на отшибе»

В делах о банкротстве граждан единственное жильё — вопрос не только социальный, но и юридически взрывоопасный. Это одновременно и неприкосновенный минимум, и то, что можно превратить в деньги. А если квартира не простая, а «на Рублёвке с видом» — начинается битва: оставить должнику или пустить с молотка? Найти баланс в этой ситуации — задача нетривиальная.

Раньше суды подходили к ней формально: есть роскошная квартира — продать, купить что попроще. Но что именно считать «попроще»? Где? Какой площади? Поднявшуюся волну разногласий попытался обуздать Верховный суд: 18 июня 2025 года утверждён новый Обзор практики по делам о банкротстве граждан. И там — ключевые ориентиры по замещающему жилью.

Если у вас такая проблема, напишите нашему юристу!

Сначала — к теории. По общему правилу, единственное пригодное для жизни жильё не подлежит взысканию и наделяется исполнительским иммунитетом (ст. 446 ГПК РФ). Но тут не всё так просто (подробнее в нашей статье «Чем отличается имущественный иммунитет от сохранения единственного жилья банкрота»).

Если единственное обиталище имеет непомерную площадь и находится в престижном районе, то у кредиторов возникает резонный вопрос: «А не жирно?».

Точка опоры здесь — позиция Конституционного суда РФ (постановление №15-П от 26.04.2021): если жильё по своим характеристикам очевидно выходит за пределы разумной необходимости (например, по площади, стоимости, элитности), оно теряет иммунитет. Такое жильё можно реализовать с обязательным условием — должнику предоставляется замещающее жильё (более скромное, соответствующее нормативам).

И тут начинается самое интересное: каким оно должно быть?

Как раз в новом Обзоре судебной практики от 18.06.2025 ВС РФ напомнил, что замещающее жильё — это не «что угодно подешевле». И закрепил несколько правил, которые должны соблюдаться при предоставлении замены роскошному жилью.

Жильё должно быть действительно пригодным (п. 26)

Обязательный критерий — достойный уровень жизни: нормальные условия, не придётся менять весь уклад, есть доступ к транспорту, школам, врачам, особенно если есть дети или проблемы со здоровьем.

То есть нельзя предложить должнику продуваемый ветрами чердак со словами: «Скажи спасибо, что хоть это дали!». Если человек жил в областном центре, а ему покупают замену в проблемном доме в глухом пригороде — это не достойное замещение, а ссылка.

На практике суд отказал утвердить вариант, предложенный финансовым управляющим: формально квартира подходила по площади, но была в другом населенном пункте и в аварийном доме. Суд прямо указал: жильё должно быть достойным, в том же городе, с доступом к школе, поликлинике, транспорту.

А в другом случае суд утрудил фин. управляющего поискать должнику квартиру в доме с лифтом и неподалеку от клиники, которую регулярно посещали его родители-инвалиды.

Собрание кредиторов — не формальность, а обязательный шаг (п. 27)

Суд не может с кондачка решить вопрос о предоставлении замещающего жилья. Поэтому сначала фин. управляющий обязан вынести его на обсуждение собрания кредиторов, где решат: роскошное ли у должника жильё, выгодно ли его реализовывать, параметры нового жилья, кто и как его покупает. Причём высказаться могут не только кредиторы, но и должник с заинтересованными лицами. И уже с итоговым решением идти в суд.

Настоятельно рекомендуем идти на собрание подготовленными: с мотивированной позицией, документами и конкретными предложениями. Так больше шансов на исход в вашу пользу.

Так, в одном деле суд отложил рассмотрение вопроса об исполнительском иммунитете до вынесения решения собранием кредиторов, после чего с чистой совестью утвердил приобретение замещающего жилья.

Право собственности должника не исчезнет (п. 28)

ВС указал: замещающее жильё должно быть приобретено до прекращения права на прежнее. Нельзя оставлять должника без крова, пусть и временно.

На практике, когда фин. управляющий принес на утверждение лишь порядок предоставления замещающего жилья, суд его развернул.

Вопросы о реализации единственного жилья и о покупке замещающего должны быть согласованы и утверждены в одном документе. Причем в нём же должны быть прописаны конкретные параметры замены и сроки предоставления (сначала ключи от новой квартиры, а потом продажа старой).

А также должно быть предусмотрено условие о прекращении торгов, когда цена на реализуемое жилье упадёт до критического предела, лишая сделку экономической выгоды (если в конкурсную массу ничего не поступит, замена станет санкцией для должника, а не целесообразной рокировкой).

На собрании кредиторов и в суде нужен юрист. Напишите нам прямо сейчас!

Должники — не расслабляйтесь! Мы говорим не о решении применить к единственному жилью исполнительский иммунитет, а о случаях, когда жильё заберут, а замену не дадут.

Теперь такое тоже возможно.

В пункте 30 упомянутого выше Обзора ВС РФ закрепил позицию: если должник мухлюет с недвижимостью, формально сливая её на сторону, но сохраняет возможность в ней жить, то замещающее жильё ему не светит.

Так, в одном деле предприимчивый должник накануне своего банкротства презентовал дом взрослой дочери, а себе оставил скромную однушку с прицелом, что её точно не заберут, как единственное жильё. Кредиторы оспаривать дарение не стали, но потребовали продажи квартиры без предоставления замены. И суд одобрил, усмотрев злоупотребления в действиях должника.

Смысл прост: если банкрот безвозмездно распоряжается своей недвижимостью, но имеются все основания полагать, что он продолжит пользоваться отчуждённым имуществом (как здесь — вряд ли родная дочь выставит отца из дома), то исполнительский иммунитет для формального единственного жилья суд не применит.

Иначе говоря, если должник сам выкопал себе яму — никто выбраться из неё не поможет.

Думаете как поступить с жильём перед банкротством? Проконсультируйтесь с юристом!

Сегодня суды решают вопрос о жилье банкрота не по шаблону, а всё чаще смотрят в суть: действительно ли предложенное жильё позволит человеку нормально жить? Или это просто способ заткнуть дыру в конкурсной массе?

Но надо помнить, что замещающее жильё — не безусловная льгота, а инструмент правового компромисса. И пользоваться им нужно с пониманием: вовремя подать ходатайство, обосновать свои требования, не дать затянуть процедуру.

И главное — всё это работает только при грамотной юридической поддержке. Задача юриста — не просто «посидеть рядом», а защитить доверителя от формального подхода, бюрократического равнодушия и юридической ошибки.

Процедура банкротства давно перестала быть технической. Здесь нет стандартных решений. Всё зависит от деталей.

Что говорить в суде, как добиться сохранения единственного жилья, как оспорить предложенный кредиторами вариант замещающего жилья?

Или наоборот — как не упустить шанс вернуть долг, если должник «играет в бедность»?

Каждая ситуация требует своего подхода. Здесь важны не только нормы закона, но и понимание практики, логики суда, умение выстроить позицию — чётко, спокойно и аргументированно.

Если вы оказались в ситуации, где на кону стоит жильё — не спешите принимать решения в одиночку. Лучше обсудить всё с теми, кто уже не раз проходил этот путь и знает, где подводные камни.

Юристы нашего Центра всегда готовы помочь разобраться, найти разумное решение и защитить ваши интересы.