Как поделить ипотечное жильё при разводе: по закону или по брачному договору?

За 30 с лишним лет ипотека в России «вошла» почти в каждый дом и стала для большинства частью жизни. Кто-то инвестирует в недвижимость для перепродажи или сдаёт её в аренду. Кто-то покупает жильё детям на будущее. Но чаще всего ипотеку берут, чтобы улучшить условия жизни, когда по-другому не получается. Особенно остро с этим у молодых семей и семей с детьми.

С ипотекой есть щекотливый момент, о котором супруги не задумываются. Часто муж и жена оформляют ипотечное жильё в общую (не долевую!) собственность. Но как делить имущество и долг перед банком при разводе?

Разбираем самые распространённые варианты.

При разводе муж или жена может добровольно отказаться от своей доли в ипотечном жилье и перестать вносить свою лепту банку. Соответственно, недвижимость переоформляет на себя второй супруг и продолжает выплачивать кредит.

Но это не значит, что отказавшийся супруг уйдёт совсем ни с чем. Он имеет право требовать от супруга, получившего недвижимость, компенсации половины внесённых платежей, пока они платили вместе.

Наш юрист по сделкам с недвижимостью оформит такую сделку по закону. Напишите нам!

Это ещё один доступный вариант. Каждый супруг получит именное свидетельство о собственности на долю в недвижимости и отдельный договор с банком об ипотеке на свою долю, за которую отвечает сам, без оглядки на бывшего.

Конечно, придётся договариваться, как пользоваться совместным жильём. Тут могут возникнуть сложности, ведь не всем разведённым удаётся поддерживать конструктивные отношения. А продать, подарить или обменять ипотечное жильё нельзя, пока не рассчитаетесь с банком (действует обременение ипотеки). Но никто не запретит вам сообща досрочно погасить кредит и распоряжаться недвижимостью по взаимному усмотрению.

В этом варианте есть существенный риск, что одна из сторон «не вывезет» свою часть долговой нагрузки и банк обратит на его долю взыскание. Тогда второй супруг имеет право преимущественного выкупа доли. В противном случае она пойдёт «с молотка» и будет продана третьим лицам.

Напишите нашему юристу и он проконсультирует как оформить этот вариант.

Этот вариант наиболее затратный и поэтому не пользуется спросом.

Кроме того, он подходит только для жилья, которое можно разделить физически: оборудовать на каждой половине обособленные входы и коммуникации. Такое возможно провернуть с домом или квартирой с большой площадью или двухуровневой.

Придётся потратиться не только на перепланировку с ремонтом, но и на узаконивание каждой половины как самостоятельного объекта недвижимости. Такое не каждому по карману. Да и банк неохотно соглашается на перестройку жилья, находящегося у него в залоге.

Этот вариант самый приемлемый при достаточных финансовых возможностях бывших супругов или при небольшом остатке долга.

Если не получается разом выложить нужную сумму из кармана, можно взять потребительский кредит в другом банке. Взвесьте все за и против, ведь потребительских кредит выдают под большие проценты.

Лучше всего на комфортных условиях занять недостающую сумму у знакомых.

Освобождённое от обременений жильё можно продать дороже. Да и покупателя найти проще. Согласие банка на продажу уже не потребуется.

Сначала необходимо согласовать цену продажи с банком, после чего выставить жильё на продажу.

Из вырученных денег сначала нужно рассчитаться с банком, а остаток поделить между собой.

В крайнем случае можно просто продолжать вместе погашать ипотеку.

Этот вариант подходит, если стороны расстались мирно и сохранили доверительные отношения. Потому что все расходы по содержанию имущества, выплате долга остаются в зоне их обоюдной ответственности и им нужно уметь их решать сообща.

Но есть серьёзные риски. Если один из должников не сможет платить, то весь долг повиснет на втором созаёмщике. А при погашении ипотеки право собственности на жильё возникнет у обоих. Вот тогда будет очень трудно поделить имущество мирно.

Перечисленные варианты касаются общего порядка раздела ипотечных обязательств и жилья, когда между супругами не было никаких договоренностей.

В этом случае действуют правила ст. 39 СК РФ о том, что доли супругов признаются равными. Но суд может «отрезать кусок больше» одному супругу в интересах оставшихся с ним детей (до 18 лет) или если второй тунеядствовал в браке.

Вместе с тем, супруги вправе и без суда разделить свои имущество и обязательства, в том числе ипотечное жильё и долг перед банком. В этом им поможет брачный договор.

Сразу оговоримся, если супруги сначала взяли ипотеку, а потом решили заключить брачный договор, то они обязаны поставить в известность об этом банк*. В противном случае, банк сможет потребовать возврата денег без учета условий брачного договора.

Как правило, к брачному договору прибегают, если один из супругов против кредитов, либо его кредитная история существенно «подмочена». Кроме того, этот инструмент обезопасит имущественные права одного супруга, если второй обанкротится. Подробности в статьях «Поможет ли брачный договор сохранить имущество при банкротстве?» и «Банкротство супруга без брачного договора».

В брачном договоре до получения ипотеки можно указать:

• На чьи плечи ложится первоначальный взнос.
• Кто и сколько вносит ежемесячных платежей банку.
• Доли в жильё для каждого члена семьи или единоличного собственника.
• Компенсацию за долю при определённых обстоятельствах.
• Кому достанется жильё, кто закроет кредит при разводе.

Конечно, супруги вольны в установлении условий договора. Но если договор ущемляет права одного из них, тот сможет оспорить договор в суде.

Не забывайте, что сам по себе брачный договор не «панацея» и требует грамотного подхода. Какие опасности вас ждут с брачным договором читайте в нашем кейсе «Как нельзя составлять брачный договор!» или «Непридуманная история о том, как лишиться квартиры, имея на неё все права».

Получается, когда делишь ипотечное жильё и долг перед банком, у вас нет универсального на 100% успешного решения. В каждом варианте нужно тщательно проанализировать ситуацию. И выбрать самый выгодный вариант, где проще договориться. То же самое и с условиями брачного договора в этой части. Правильно сформулировать договорённость без «двойного дна», просчитаться риски и сделать перспективу максимально прозрачной для сторон под силу только опытному юристу.

Обращайтесь за консультацией к нашим специалистам, они подскажут, как решить проблему самым безболезненным способом!